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过桥贷款风险

2019-10-25 来源:借钱部落 责任编辑:借钱部落

  过桥贷款风险案例
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  1、银行还旧借新类资金业务:
 
  这种业务专为解决企业在银行贷款到期需续期,但自己又没有资金归还原贷款的问题。因此,企业必须临时拆借资金,归还旧贷款,再贷出新贷款,用以归还临时拆借的资金。
 
  【案例】"还旧借新"资金拆借业务
 
  如今,在资金市场上有一种特殊的业务,叫做"还旧借新"资金拆借.这种业务,专为解决企业在银行贷款到期需续期,但自己又没有资金归还,因此,必须临时拆借资金,归还老贷款,再贷出新贷款,用以归还临时拆借的资金。原来商业银行对这种情况,往往采取展期的办法;但鉴于人民银行贷款管理办法对于贷款展期的规定,展期原则上不能超过原贷款期限的一半。
 
  因此,商业银行在企业贷款到期后往往要求企业归还原贷款,再贷出新贷款,让企业继续使用资金.如此,企业在无足额资金情况下,就不得不去资金市场高息拆借一笔资金来周转一下。做"还旧借新"资金拆借,风险很大,因此,收益也高.通常都要收取1%的手续费.风险点在于银行很可能收回贷款后,如果不再发放新的贷款.那样拆借资金有去无回,将陷入一场无休止的追索讨债中。
 
  2、银行授信额度期限内回圈周转所衍生的还旧借新业务:
 
  包括企业开立银行承兑汇票的保证金垫付,贸易融资授信额度贷款的保证金垫付及期限内回圈使用授信额度所产生的定期偿还贷款业务。
 
  【案例】注册资金融资
 
  注册资金融资在一些大城市已经很普遍.如果你要想注册一家大型的投资公司,注册资金达几千万元,甚至上亿元,你又无法一下从母公司抽出这么多资金,那你只好选择融资去注册。即便是注册100万元注册资金的公司,你因要从银行取出现金,然后存入银行,取现的手续也是相当麻烦。再加上工商、税务、公安、技术监督等部门的手续也相当多,所以,一般人都选择专门从事这一行的中介去操作。
 
  可以说,在部分城市80%的公司注册是通过融资来解决。一些社会游资专门从事注册融资这一行业,他们往往与银行、会计师事务所等部门有较好的关系,工商注册的程序驾轻路熟,往往一周之内便可办好所有手续。注册资金的多少,与公司所有人承担的风险大有关系。在贷款、对外融资以及贸易过程中,对方往往看重公司的注册资金。因此,一些注册资金偏小的企业,就会设法增资扩股。这又为注册融资这一行当增加了新的业务渠道。更有一种业务,那便是外资注册资金到位换照。一般的中外合资公司成立后,因外资迟迟不能到位,所以公司无法开展业务。公司的实收资本为零。
 
  为了开展业务,就必须想方设法验资换照。有港澳社会游资见有利可图,便专为这类公司打资金。注册资金融资,在法律上讲,有抽逃公司注册资金之嫌。但法律上讲,并不禁止融资注册公司。问题是成立公司之后,注册资金不能抽走,使之成为一个空壳公司。融资注册之后,股东必须近快将注册资金以现金或相等的资产注入公司,使注册资金“充实”。只有这样,公司才是正规合法。
 
  3、房地产类过桥资金业务
 
  在房地产金融领域,过桥贷款机制也被广泛运用于开发商融资。由于开发商在拍卖获取地块后,尚未完全付清土地出让金,就无法取得国有土地使用权证,进而无法通过抵押土地向商业银行融资。投融资专家张雪奎教授认为,利用金融领域过桥贷款机制,开发商通过向非银行的金融机构进行资金借贷,以此借款付清土地出让款,并利用随后将土地抵押给商业银行的贷款偿付这部分过桥贷款,形成“拆东墙补西墙”的格局,避免资金链的断裂。
 
  (1)补交地价类房地产企业使用过桥资金补交地价款,再用相关土地使用证申请银行贷款用于偿还过桥资金;
 
  (2)再抵押衍生的过桥资金业务假如某一企业的房产在A银行抵押的成数较低,B银行愿意给予较高的抵押成数,使企业能够获得更多的贷款。于是企业需要先偿还A银行的贷款,从而产生过桥资金的需求。
 
  (3)赎楼业务在房产买卖中,因大部分房产都处于按揭状态,在过户前需把房产证从银行赎出才能完成过户。因而在房产交易活跃时产生大量的赎楼资金的需求。
 
  【案例】支持北京CJ3房地产公司资金过桥案例
 
  案例背景:北京CJ3房地产开发有限公司成立于2007年,注册资本:10000万元。北京CJ3房地产开发有限公司由原来隶属于CJ集团的国有企业转变为民营企业,业务遍及北京及部分外省市,以建筑类起家的CJ3公司逐渐向地产行业转变,其位于回龙观地区的房产项目,一经推出,销售良好,公寓项目目前已完成95%的销售量,底商也正热销。同时企业竞拍成功的通州地块,楼面价为8000元/平米,加上建安成本,预计销售价格能达到15000元/平米。由于通州新城的开发以及经济的稳定发展,房产刚性需求旺盛,未来通州房地产行业应有一个良好的发展预期。若该公司通州项目能顺利开盘,能为企业发展带来良好的前景。
 
  融资需求:凭借多年来优秀的经营业绩及良好的经营信誉使该企业于2010年3月17日,通过挂牌交易方式以成交价4.7亿元摘得位于通州区新区的一块国有建设用地使用权。北京市国土资源局通州分局要求企业在20个工作日内交齐土地出让补偿款,企业经过一番努力筹已达到自有资金4.3亿元,仍缺4000万元,企业急需交齐土地转让款来确保新项目的启动,否则将会面临该项目流产的危机和竞地保证金损失。项目报道银行,银行同意该企业土地出让金付清之后给予贷款。但目前由于抵押物不足银行规定,不能贷款,于是银行推荐该企业通过投资银行申请过桥贷款。
 
  投资银行了解到企业融资需求和经营特点,即对企业的经营情况及资金需求展开评估与分析,为企业度身订制了短期资金融资方案。此笔短资用款需求4000万元,用款日期4月8日,期限90天,计划还款日期不迟于2010年7月8日。
 
  融资方案:
 
  为了确保企业的正常运作,争取更大的经营利润空间,投资银行对该企业进行深入调查,发现其运转正常,销售稳定,而且作为房地产企业,其具有良好的发展潜力。
 
  结合企业已进入销售楼盘剩余待销售面积的回款预期,考虑到支持企业新竞购地块开发贷的信托机构有较强的支持愿望,投资银行决定以短期融资的形式解决企业当前面临的现金流压力,设定了“公司法人、总经理承担个人无限连带责任;北京CJ3房地产开发有限公司、北京YD房地产开发有限公司承担第三方连带责任、办理企业法人名下现值4000万元的3套房产抵押”三项担保条件,于2010年4月8日为该客户正式投放了4000万使用期60-90天的短期资金,企业将在借款期内通过信托机构发放的开发款(即第一还款来源)或企业现销项目的收款(即第二还款来源)陆续归还投资银行。
 
  通过这一业务合作,企业及时交齐了土地出让金,有效地保证了新项目按计划推进。通过投资银行提供的短期资金业务,使得企业抓住了又一次发展机遇。目前,新项目按照总体规划分步实施,企业已办出土地证,用于项目开发的资金来源也如期获得银行的审批,3亿的项目开发资金到位,企业已做好开工前的准备,新机遇的获得使企业又处在了新一轮大发展的起点。
 
 
 
 
  过桥贷款风险因素
 
  作为“还旧借新”业务的出借人,在提供资金过程中则可能面临着出借款项无法按时收回的风险,导致该风险的原因主要包括:
 
  1、银行新贷款不予发放。这是过桥贷款最大的风险,因不同银行、同一银行的不同地区、不同层级分支行对批贷尺度的把握不尽相同,借款人的续贷是否成功存在不确定性;即使在银行对新贷款作出授信的前提下,也可能因政策等原因而不予发放贷款或者延缓发放贷款,还有一种情况为银行回收贷款后就没准备再发放新贷款。
 
  2、借款人获得的新贷款被司法机关查封、冻结、扣划。对于借款人的经营情况和资信情况需要出借人在拆借资金前做全面的调查,否则很可能因未全面深入调查前述情况而造成银行已发放的新贷款被司法机关查封、冻结、划扣。
 
  3、借款人的信用风险。银行在新贷款发放且已顺利到达借款人账户之后,可能因借款人的个人信用差、道德低下而被其挪作他用,届时出借人将面临无法收回借款的危险境地。
 
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时间:2019-10-25作者:借钱部落
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  1、银行还旧借新类资金业务:
 
  这种业务专为解决企业在银行贷款到期需续期,但自己又没有资金归还原贷款的问题。因此,企业必须临时拆借资金,归还旧贷款,再贷出新贷款,用以归还临时拆借的资金。
 
  【案例】"还旧借新"资金拆借业务
 
  如今,在资金市场上有一种特殊的业务,叫做"还旧借新"资金拆借.这种业务,专为解决企业在银行贷款到期需续期,但自己又没有资金归还,因此,必须临时拆借资金,归还老贷款,再贷出新贷款,用以归还临时拆借的资金。原来商业银行对这种情况,往往采取展期的办法;但鉴于人民银行贷款管理办法对于贷款展期的规定,展期原则上不能超过原贷款期限的一半。
 
  因此,商业银行在企业贷款到期后往往要求企业归还原贷款,再贷出新贷款,让企业继续使用资金.如此,企业在无足额资金情况下,就不得不去资金市场高息拆借一笔资金来周转一下。做"还旧借新"资金拆借,风险很大,因此,收益也高.通常都要收取1%的手续费.风险点在于银行很可能收回贷款后,如果不再发放新的贷款.那样拆借资金有去无回,将陷入一场无休止的追索讨债中。
 
  2、银行授信额度期限内回圈周转所衍生的还旧借新业务:
 
  包括企业开立银行承兑汇票的保证金垫付,贸易融资授信额度贷款的保证金垫付及期限内回圈使用授信额度所产生的定期偿还贷款业务。
 
  【案例】注册资金融资
 
  注册资金融资在一些大城市已经很普遍.如果你要想注册一家大型的投资公司,注册资金达几千万元,甚至上亿元,你又无法一下从母公司抽出这么多资金,那你只好选择融资去注册。即便是注册100万元注册资金的公司,你因要从银行取出现金,然后存入银行,取现的手续也是相当麻烦。再加上工商、税务、公安、技术监督等部门的手续也相当多,所以,一般人都选择专门从事这一行的中介去操作。
 
  可以说,在部分城市80%的公司注册是通过融资来解决。一些社会游资专门从事注册融资这一行业,他们往往与银行、会计师事务所等部门有较好的关系,工商注册的程序驾轻路熟,往往一周之内便可办好所有手续。注册资金的多少,与公司所有人承担的风险大有关系。在贷款、对外融资以及贸易过程中,对方往往看重公司的注册资金。因此,一些注册资金偏小的企业,就会设法增资扩股。这又为注册融资这一行当增加了新的业务渠道。更有一种业务,那便是外资注册资金到位换照。一般的中外合资公司成立后,因外资迟迟不能到位,所以公司无法开展业务。公司的实收资本为零。
 
  为了开展业务,就必须想方设法验资换照。有港澳社会游资见有利可图,便专为这类公司打资金。注册资金融资,在法律上讲,有抽逃公司注册资金之嫌。但法律上讲,并不禁止融资注册公司。问题是成立公司之后,注册资金不能抽走,使之成为一个空壳公司。融资注册之后,股东必须近快将注册资金以现金或相等的资产注入公司,使注册资金“充实”。只有这样,公司才是正规合法。
 
  3、房地产类过桥资金业务
 
  在房地产金融领域,过桥贷款机制也被广泛运用于开发商融资。由于开发商在拍卖获取地块后,尚未完全付清土地出让金,就无法取得国有土地使用权证,进而无法通过抵押土地向商业银行融资。投融资专家张雪奎教授认为,利用金融领域过桥贷款机制,开发商通过向非银行的金融机构进行资金借贷,以此借款付清土地出让款,并利用随后将土地抵押给商业银行的贷款偿付这部分过桥贷款,形成“拆东墙补西墙”的格局,避免资金链的断裂。
 
  (1)补交地价类房地产企业使用过桥资金补交地价款,再用相关土地使用证申请银行贷款用于偿还过桥资金;
 
  (2)再抵押衍生的过桥资金业务假如某一企业的房产在A银行抵押的成数较低,B银行愿意给予较高的抵押成数,使企业能够获得更多的贷款。于是企业需要先偿还A银行的贷款,从而产生过桥资金的需求。
 
  (3)赎楼业务在房产买卖中,因大部分房产都处于按揭状态,在过户前需把房产证从银行赎出才能完成过户。因而在房产交易活跃时产生大量的赎楼资金的需求。
 
  【案例】支持北京CJ3房地产公司资金过桥案例
 
  案例背景:北京CJ3房地产开发有限公司成立于2007年,注册资本:10000万元。北京CJ3房地产开发有限公司由原来隶属于CJ集团的国有企业转变为民营企业,业务遍及北京及部分外省市,以建筑类起家的CJ3公司逐渐向地产行业转变,其位于回龙观地区的房产项目,一经推出,销售良好,公寓项目目前已完成95%的销售量,底商也正热销。同时企业竞拍成功的通州地块,楼面价为8000元/平米,加上建安成本,预计销售价格能达到15000元/平米。由于通州新城的开发以及经济的稳定发展,房产刚性需求旺盛,未来通州房地产行业应有一个良好的发展预期。若该公司通州项目能顺利开盘,能为企业发展带来良好的前景。
 
  融资需求:凭借多年来优秀的经营业绩及良好的经营信誉使该企业于2010年3月17日,通过挂牌交易方式以成交价4.7亿元摘得位于通州区新区的一块国有建设用地使用权。北京市国土资源局通州分局要求企业在20个工作日内交齐土地出让补偿款,企业经过一番努力筹已达到自有资金4.3亿元,仍缺4000万元,企业急需交齐土地转让款来确保新项目的启动,否则将会面临该项目流产的危机和竞地保证金损失。项目报道银行,银行同意该企业土地出让金付清之后给予贷款。但目前由于抵押物不足银行规定,不能贷款,于是银行推荐该企业通过投资银行申请过桥贷款。
 
  投资银行了解到企业融资需求和经营特点,即对企业的经营情况及资金需求展开评估与分析,为企业度身订制了短期资金融资方案。此笔短资用款需求4000万元,用款日期4月8日,期限90天,计划还款日期不迟于2010年7月8日。
 
  融资方案:
 
  为了确保企业的正常运作,争取更大的经营利润空间,投资银行对该企业进行深入调查,发现其运转正常,销售稳定,而且作为房地产企业,其具有良好的发展潜力。
 
  结合企业已进入销售楼盘剩余待销售面积的回款预期,考虑到支持企业新竞购地块开发贷的信托机构有较强的支持愿望,投资银行决定以短期融资的形式解决企业当前面临的现金流压力,设定了“公司法人、总经理承担个人无限连带责任;北京CJ3房地产开发有限公司、北京YD房地产开发有限公司承担第三方连带责任、办理企业法人名下现值4000万元的3套房产抵押”三项担保条件,于2010年4月8日为该客户正式投放了4000万使用期60-90天的短期资金,企业将在借款期内通过信托机构发放的开发款(即第一还款来源)或企业现销项目的收款(即第二还款来源)陆续归还投资银行。
 
  通过这一业务合作,企业及时交齐了土地出让金,有效地保证了新项目按计划推进。通过投资银行提供的短期资金业务,使得企业抓住了又一次发展机遇。目前,新项目按照总体规划分步实施,企业已办出土地证,用于项目开发的资金来源也如期获得银行的审批,3亿的项目开发资金到位,企业已做好开工前的准备,新机遇的获得使企业又处在了新一轮大发展的起点。
 
 
 
 
  过桥贷款风险因素
 
  作为“还旧借新”业务的出借人,在提供资金过程中则可能面临着出借款项无法按时收回的风险,导致该风险的原因主要包括:
 
  1、银行新贷款不予发放。这是过桥贷款最大的风险,因不同银行、同一银行的不同地区、不同层级分支行对批贷尺度的把握不尽相同,借款人的续贷是否成功存在不确定性;即使在银行对新贷款作出授信的前提下,也可能因政策等原因而不予发放贷款或者延缓发放贷款,还有一种情况为银行回收贷款后就没准备再发放新贷款。
 
  2、借款人获得的新贷款被司法机关查封、冻结、扣划。对于借款人的经营情况和资信情况需要出借人在拆借资金前做全面的调查,否则很可能因未全面深入调查前述情况而造成银行已发放的新贷款被司法机关查封、冻结、划扣。
 
  3、借款人的信用风险。银行在新贷款发放且已顺利到达借款人账户之后,可能因借款人的个人信用差、道德低下而被其挪作他用,届时出借人将面临无法收回借款的危险境地。